DIAGNOSTIC IMMOBILIER OBLIGATOIRE VENTE

 
 

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Depuis le 1 novembre 2007, les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un dossier unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT). ­

­Ce dossier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement et être fourni par le propriétaire au locataire d'un local d'habitation ou d'un local à usage mixte d'habitation et professionnel.

Il doit être rédigé par un professionnel dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité (type AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification..).

Dans un souci de protection du consommateur ; le DDT porte une appréciation sur la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, sur le risque d'exposition au plomb, sur la présence de termites, sur les risques naturels et technologiques, sur les performances énergétiques, et nouveauté sur les installations de gaz. Le contrôle de l'installation électrique sera obligatoire dans quelques mois ainsi que le contrôle des installations d'assainissement non collectif (fosses septiques et autres) quand le logement ne sera pas raccordé à l'égout.

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 NATURE DOCUMENT A FOURNIR
IMMEUBLES CONCERNES
DUREE DE VALIDITE
SANCTION
 ACTE
 Réf. LEGISLATIVE
PERFORMANCE ENERGETIQUE  DPE (Diagnostic obligatoire de performance énergétique) Tous les logements occupés 4 mois par an minimum 10 ans

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Vente
Location depuis le 01/07/2007
Directive 2002/91/CE du 16/12/2002. Loi n°2004-1343 du 09/12/2004 et loi du 13/07/2005. Ordonnance n°2005-655 du 08/06/2005. Décret n°2006-1147. Arrêtés du 15/09/2007.
RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES ERNT (Etat des risques naturels et technologiques)
Toutes les constructions dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997. Illimitée Pas d'exonération de la garantie des vices cachés  Vente
Location depuis le 01/06/2006
 Loi du 30/07/2003 du Code de l'environnement. Articles L125-1 et R125-26. Arrêté du 13/10/2005.
AMIANTE Constat ou DTA (Dossier technique amiante) pour les parties communes des lots de copropriété Toutes les constructions dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997. Illimitée Pas d'exonération de la garantie des vices cachés Vente  Articles R1334-14 à R1334-29 du code de la santé publique. Décret 2001-840 du 13/09/2001. Arrêté du du 28/11/1997. Arrêté du 15/01/1998. Arrêté du 24/12/2001. Arrêté du 02/01/2002. Arrêté du 22/08/2002. Circulaire n°98-589 du 25/09/1998.  
PLOMB
DANS LES PEINTURES
CREP (Constat des risques d'exposition au plomb)
Logements construits avant le 01/01/1949 1 an si présence de plomb, illimitée si absence de plomb 6 ans en cas de location

Pas d'exonération de la garantie des vices cachés pour le vendeur et des sanctions pénales et civiles pour le bailleur.

Vente
Location depuis le 12/08/2008
Décret n°99-493 du 09/06/1999 relatif aux mesures d'urgence contre le saturnisme prévues aux articles L32-1 à L32-4 du code de la santé publique et modifiant le code de la santé publique. Décret n°99-484 du 09/06/1999 relatif aux mesures d'urgence contre le saturnisme prévu à l'article L32-5 du code de la santé publique. Arrêté du 25 avril 2006 au CRPE.
TERMITES Etat relatif à la présence de termites

Immeubles situés en zones définies par la préfecture

6 mois Pas d'exonération de la garantie des vices cachés
Vente
Articles L133-1 à L133-6 et articles R133-1 à R133-8 du code de la construction et de l'habitation.
GAZ Etat de l'installation intérieure de gaz Installation de plus de 15 ans
3 ans Pas d'exonération de la garantie des vices cachés
Vente
Décret n°2006-1147 du 14/09/2006. Arrêté du 06/04/2007.
ELECTRICITE Etat de l'installation électrique Installation de plus de 15 ans 3 ans Pas d'exonération de la garantie des vices cachés
Vente Articles L134-7, articles L271-4 à L271-6 et articles R271-1 à R271-5 du code de la construction et de l'habitation. Décret 2008-384 du 22/04/08. Décret 2008-1174 du 13/11/08. Arrêté du 08/07/08.
MESURAGE (LOI CARREZ) Attestation de superficie
Lots de copropriété Illimitée, sauf changement de consistance du logement Diminution du prix si erreur > 5 % Vente Article 46 loi 65-557 du 10/07/1965. Loi n°96-1107 du 18/07/1996. Décret 97-532 du 23/05/97.
             
DIAGNOSTIC IMMOBILIER

DTI (Diagnostic technique immobilier)

Mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans)      Vente  Loi SRU du 21/11/00
LOGEMENT DECENT Diagnostic
Immobilier logement récent
Tous les logements  Selon évolution du bien  Mise en responsabilités civile ou pénale (mise en danger de la santé d'autrui) du propriétaire bailleur et/ou de son mandataire  Vente
Location
 Loi 2000-1208 du 13/12/00. Décret 2002-120 du 30/01/02.
ASSAINISSEMENT AUTONOME Diagnostic
Immobilier assainissement autonome
Logement non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées 8 ans
(décret en attente)
 
 Pas d'exonération de la garantie des vices cachés  Vente à partir du 01/01/2013

 Articles L133-11-1 et L1331-1-1 du code de la santé publique. Article L2224-8 du code général des collectivités territoriales. Articles L271-4 à L271-6 et R271-1 à R271-5 du code de la construction et de l'habitation.
CONSTAT
DE ROBIEN
Diagnostic Immobilier De Robien Logement ancien destiné à être loué
    Location Loi 2003-590 du 02/07/03 (art 91). Décret 2003-1219 et Arrêté du 19/12/03 (JO du 21/12/03)

 

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DIAGNOSTIC IMMOBILIER OBLIGATOIRE VENTE
APPARTEMENT& MAISON

Amiante (Si permis de construire < 1er Juillet 1997) – Validité : illimitée si absence d’amiante et diagnostic > 22 Août 2002. Validité de 3 ans si présence d’amiante  
Constat de Risques d’Exposition au Plomb - CREP - (Si permis de construire < 1er Janvier 1949) – Validité : illimitée si absence de plomb. Validité de 1 an si présence de plomb.  
Loi Carrez (Sauf surfaces < 8m², box et garage) – Validité : illimité sauf en cas de travaux.  
Diagnostic de Performance Energétique (Toutes les parties privatives sauf les constructions <50m², les box, garages et caves) – Validité : 10 ans.  
Termites (Zones infectées déclarées par arrêté préfectoral) – Validité : 6 mois.  
Etat de l’installation de Gaz (Sauf installations de moins de 15 ans) - Validité : 3ans  
Etat de l’installation Electrique (Sauf installations de moins de 15 ans) – Validité : 3ans  

Etat des Risques Naturels et Technologiques (Zones couvertes par un plan de prévention des risques) – Valable 6 mois pour tout nouveau bail et son renouvellement.

 
     

DIAGNOSTICS IMMOBILIERS OBLIGATOIRES VENTE
BUREAUX & COMMERCES

Amiante (Si permis de construire < 1er Juillet 1997) – Validité : illimitée si absence d’amiante et diagnostic > 22 Août 2002. Validité de 3 ans si présence d’amiante..  
Loi Carrez (Sauf surfaces < 8m², box et garage) – Validité : illimité sauf en cas de travaux..  
Diagnostic de Performance Energétique, DPE (Toutes les parties privatives sauf les constructions <50m², les box, garages et caves) – Validité : 10 ans.  
Etat des Risques Naturels et Technologiques (Zones couvertes par un plan de prévention des risques) – Valable 6 mois pour tout nouveau bail et son renouvellement.
 
     

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Diagnostic immobilier obligatoire vente - Loi Carrez :

La Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite "Loi Carrez" et le Décret d'application n°97-532 du 29 mai 1997 sont entrés en application le 19 juin 1997.

Ils font une obligation au vendeur de droits immobiliers de mentionner dans le texte de toute promesse ou compromis de vente, la superficie vendue. La surface énoncée à l'acte doit être comprise comme étant la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après qu'aient été déduites les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1, 80 m.

En cas d'erreur, la vente peut être annulée et l'action doit être intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique de vente. Si, en revanche, la superficie calculée comme ci-dessus, s'avère être inférieure de plus de 5% (1/20e) à celle mentionnée dans la convention, l'acquéreur peut exiger une diminution de prix. L'action doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente.

La loi Carrez ne s'applique ni aux caves, ni aux garages, boxes ou places de parking, elle ne s'applique pas aux ventes sur plan qui sont soumises à l'article R 261-13 du Code de la Construction. Les ventes de terrains à bâtir, et les ventes de maisons individuelles en sont également exclues.

Diagnostic immobilier obligatoire location - Loi Boutin :

La loi Boutin fait obligation aux bailleurs de désormais mentionner la superficie habitable sur tout nouveau bail. Cette obligation ne s'applique qu' aux résidences principales, en locations vides. Si vous êtes propriétaire, bailleur d'appartements meublés, de résidences secondaires ou saisonnières, cette obligation de la loi Boutin ne vous concerne pas.

De nombreux bailleurs sont tentés d' utiliser le certificat de la loi Carrez et de reporter directement la surface sur le bail. Attention, la superficie habitable et la superficie Carrez sont différentes et ne sont ni calculées de la même façon, ni pour répondre aux même questions. La différence fondamentale tient au fait que les combles non aménagés, greniers et vérandas ou autres volumes vitrés en autres n’entrent pas dans le calcul de la loi Boutin.

Ci dessous un tableau explicatif de ce qui entre et n'entre pas dans le calcul des deux surfaces:

Désignation
Superficie Carrez
Superficie habitable
Terrasses, balcons
Non
Non
Caves, parking
Non
Non
Combles aménagés
Oui
Oui
Combles non aménagés
Oui
Non
Grenier
Oui
Non
Véranda
Oui
Non
     

Diagnostic immobilier obligatoire vente - Amiante :

Les propriétaires de biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent faire effectuer un diagnostic amiante lors de la vente ou de la location de leur logement.

Il existe plusieurs cas : en cas de vente, de location ; en cas de travaux, de démolition et dans le cas où le local reçoit du public (local commercial ou parties communes).

Le diagnostic amiante avant vente est un diagnostic visuel, un repérage des produits et matériaux directement visibles et accessibles sans sondages destructifs. Il doit être obligatoirement réalisé par un technicien certifié, assuré, indépendant et autorisé à réaliser ces diagnostics. La recherche d'amiante porte sur tous les éléments pouvant contenir de l'amiante notamment sur les calorifugeages, les flocages amiantés, les faux plafonds ou parfois comme isolant, quand ils sont antérieurs au 1er juillet 1997 mais également sur tous les autres matériaux répertoriés dans une liste (annexe 13-9 du Code de la Santé Publique) tels que les matériaux en fibre ciment, les dalles de sol, les enduits projetés etc... En cas de doute sur la présence d'amiante sur un matériau visible, un échantillon est prélevé puis analysé en laboratoire.

En cas de présence d’amiante, le retrait du matériau ou un contrôle périodique tous les 3 ans devra être effectué par le propriétaire. En cas d’absence, le rapport à une date de validité illimitée à condition qu’il ait été réalisé après le 22 aôut 2002.


TEXTES DE REFERENCE

- Code de la Santé Publique Chapitre IV section 2 – articles R1334-14 à R1334-29 et annexe 13-9.
- Code de la Santé Publique Chapitre VI section 2 – articles R1336-2 à R1336-5.
- Décret n° 2006-761 du 30 juin 2006 relatif à la protection des travailleurs contre les risques liés à l’inhalation de poussières d’amiante et modifiant le Code du Travail.
- Décret n° 2006-1114 du 5 septembre 2006 relatif aux diagnostics techniques immobiliers et modifiant le code de la construction et de l’habitation et le code de la santé publique.
- Arrêté du 22 février 2007 définissant les travaux de confinement et de retrait de matériaux non friables présentant des risques particuliers en vue de la certification des entreprises chargées des travaux.
- Arrêté du 7 février 1996, relatif aux modalités d’évaluation de l’état de conservation des flocages et des calorifugeages contenant de l’amiante et aux mesures d’empoussièrement dans les immeubles bâtis.
- Arrêté du 22 août 2002 relatif aux consignes générales de sécurité du dossier technique « amiante », au contenu de la fiche récapitulative et aux modalités d'établissement du repérage, pris pour l'application de l'article 10-3 du décret n° 96-97 du 7 février 1996 modifié
- Arrêté du 2 janvier 2002 relatif au repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante avant démolition en application de l’article R. 1334-27 du Code de la Santé Publique.
- Norme NFX 46-020 : repérage des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante dans les immeubles bâtis.

 

Diagnostic immobilier obligatoire vente - Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) :

Au terme des articles L. 125-5 et R 125-23 à 27 du code de l’environnement, les acquéreurs ou locataires de bien immobilier, de toute nature, doivent être informés par le vendeur ou le bailleur, qu’il s’agisse ou non d’un professionnel de l’immobilier, de l’existence des risques auxquels ce bien est exposé.

Un état des risques, fondé sur les informations transmises par le Préfet de département au maire de la commune où est situé le bien, doit être en annexe de tout type de contrat de location écrit, de la réservation pour une vente en l’état futur d’achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente de ce bien immobilier qu’il soit bâti ou non bâti. Cette obligation d’information s’applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le Préfet du département, pour les biens immobiliers bâtis ou non bâtis situés :

- dans le périmètre d’exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l’objet d’une approbation par le Préfet ;

- dans une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé par le Préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application du code de l’environnement (art icle L. 562-2).

- dans le périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un plan de prévention des risques technologiques ou d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le Préfet ;

- dans une des zones de sismicité Ia, Ib, II ou III mentionnées à l’article 4 du décret du 14 mai 1991.

Le Diagnostic est valable pendant toute la durée du contrat de location et de son éventuel renouvellement.

 

Diagnostic Plomb immobilier obligatoire vente - Plomb

(Constat de Risque d'Exposition au Plomb CREP) :

Les propriétaires de biens immobiliers à usage d'habitation, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949, doivent faire effectuer un diagnostic de plomb dans les peintures lors de la vente ou la location de leur logement (les canalisations ne sont pas concernées).

Il existe principalement trois cas : en cas de vente, en cas de location, et pour les parties communes. Le diagnostic plomb ou constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est conçu pour déterminer le degré de concentration de plomb dans un revêtement comme la peinture ou l'enduit. Le résultat de la recherche est exprimé en mg/cm². Les risques liés à l'exposition au plomb sont évalués par rapport aux mesures effectuées, mises en perspective par le degré de dégradation des revêtements contenant le plomb. Le diagnostic plomb doit être établi par un diagnostiqueur immobilier certifié, disposant d’une assurance responsabilité civile professionnelle, conformément à l’article L. 271-6 du code de la construction.

En cas de plomb dans les peintures, ce diagnostic est valable 1 an. En l’absence de plomb dans les peintures, le rapport à une date de validité illimitée à partir du moment où il a été effectué après le 27 avril 2006.

 

Diagnostic immobilier obligatoire vente - Termites :

Lorsqu'un propriétaire vend un bien immobilier, bâti ou non, il doit faire effectuer une recherche de termites.

Ne sont toutefois concernées que les zones à risque. Ces zones sont classées, commune par commune, par l'administration compétente. Les termites se nourrissent de tout ce qui est à base de cellulose
( bois, carton etc...). Le diagnostic doit être obligatoirement en cours de validité (six mois) lors de la signature de promesse et de l’acte authentique.

Le non respect des lois sur l'état « parasitaire» des biens qui décrit l'obligation d'annexer un rapport mentionnant la présence ou l'absence de termites à un acte de vente, annulerait toute possibilité de recours pour vice cachés liés à la présence des termites.

 

Diagnostic immobilier obligatoire vente - Gaz :

Depuis le 1er novembre 2007, tout propriétaire qui vend son logement équipé d’une installation intérieure de gaz datant de plus de 15 ans, dès lors qu’il existe une tuyauterie fixe (même si le logement n’est plus alimenté en gaz ou si le compteur gaz a été retiré) doit faire réaliser un diagnostic par un technicien certifié.

Les risques liés au mauvais état de votre installation intérieure gaz sont notamment les risques d’explosions dûs à une fuite de gaz dans le logement ou un risque d’intoxication au monoxyde de carbone (CO) dû à une mauvaise combustion et/ou à une mauvaise ventilation des locaux. Les principaux points de contrôle sont sur les équipements fixes au gaz comme les radiateurs et les chaudières (cuisine ou autre), l'état des tuyauteries et des raccordements de l’installation, les appareils de production d'eau chaude sanitaire utilisant le gaz, les systèmes de ventilation et d'aération qui participent à la sécurité de l’installation et la combustion des appareils.

Ce diagnostic est valable 3 ans.

 

Diagnostic immobilier obligatoire vente Electrique :

Depuis le 1er janvier 2009, tout propriétaire qui vend son logement équipé d’une installation intérieure électrique datant de plus de 15 ans doit faire réaliser par un technicien certifié un diagnostic.

Le diagnostic porte sur entre autres, les points suivants : présence d’un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité, d’au moins un dispositif différentiel, d’un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs de chaque circuit, d’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptée aux règles particulières des locaux contenant une douche ou une baignoire etc… Le but de ce diagnostic est de limiter les incendies domestiques et les électrisations voire même électrocutions. Beaucoup trop de logements ont une installation soit vétuste ou soit qui n’est tout simplement pas en sécurité.

Le diagnostic électrique est valable 3 ans.

 

Diagnostic immobilier obligatoire vente Perfomance Energétique (DPE) :

Le diagnostic de performance énergétique est un diagnostic qui permet d'évaluer la consommation énergétique d'un bâtiment et de fournir des recommandations sur les travaux qui permettront de faire baisser significativement celle-ci.

Il s'inscrit dans le cadre de la politique énergétique européenne destinée à réduire la consommation d'énergie des bâtiments et à limiter les émissions de gaz à effet de serre.

Tout propriétaire qui loue ou qui vend son logement doit faire réaliser par un technicien certifié ce diagnostic qui est valable 10 ans.

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Liens :

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